*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.

En artículos anteriores de 4S Real Estate hablábamos sobre cómo era muy común que los proyectos inmobiliarios estuvieran trabajando con flujos negativos durante su construcción, pues los usuarios prefieren desembolsar el pago completo al escriturar. Por ello, es común recurrir a créditos puente (o de construcción, su nombre varía de país en país). No obstante, existen algunas recomendaciones o escenarios que debes evitar para prevenir malas experiencias.

¿Por qué nos equivocamos?

1. Desesperación por no tener recursos y experimentar atrasos en los tiempos del proyecto.

Cuando se inician las labores comerciales, es fundamental que los clientes vean avances constantes en el proyecto. Cuando una obra no avanza en absoluto por falta de recursos, inicia el nerviosismo de los clientes —que puede llegar hasta cancelaciones—, por ello muchas veces el desarrollador toma la primera alternativa de crédito que se le autoriza. Hemos tenido varios casos en los que ya después de haber tomado una decisión aparece otra alternativa de financiamiento más económica, pero el desarrollador no puede cambiar por la complejidad y los costos que supone una desviación en su decisión. Por eso el desarrollador debe estar ciento por ciento seguro de la decisión que está tomando en torno a este tema.

2. Una sola opción autorizada de crédito puente.

En ocasiones, después de ingresar en un par de procesos, solo uno de los bancos autoriza el crédito para el proyecto. Dado que no se tienen considerados los tiempos para iniciar otros trámites, el desarrollador se ve forzado a tomar la opción que tiene autorizada, aunque no esté de acuerdo con alguna de sus cláusulas. Es importante que los desarrolladores prevean estos temas al ingresar a un abanico de instituciones, de las que previamente deben haber analizado todos sus condicionantes.

3. No considerar los tiempos de autorización en la ruta crítica del proyecto.

Suele ocurrir que las instituciones financieras pueden demorar hasta tres meses en analizar toda la documentación para luego dar o negar su autorización. El desarrollador deberá considerar el peor escenario para ingresarlo en su ruta crítica y así conservar el ritmo del proyecto —aun cuando las instituciones financieras se tarden más de lo previsto—.

A continuación, te presentamos un caso de éxito de un proyecto en la Ciudad de México que recurrió a un crédito puente para su finalización.

Caso de estudio – Agwa

Agwa es un proyecto de usos mixtos en una de las mejores zonas de la ciudad de México. Dada la escala del proyecto, se sabía que su estructuración iba a requerir una labor estratégica de gestión de recursos tanto de capital como de apalancamiento.

En una participación estratégica, el desarrollador decidió invitar a la institución financiera (Invex) desde la gestión de capitales, así integraba información financiera y lograba una transparencia absoluta en el proyecto. En el avance posterior a la estructuración del capital, el mismo banco tenía las bases para otorgar el crédito puente, lo que facilitó los tiempos y procedimientos para ambas instituciones.

Aunque internamente en el banco eran dos áreas diferentes las que operaban las herramientas financieras, consolidar en una sola empresa los requerimientos permitió velocidad de gestión y facilitó mucho el procedimiento administrativo. Aunque el banco no aportó los recursos de capital a riesgo —estos son aportados por terceros convocados por la institución—, tener un proyecto desde su estructuración permitió un proceso más fluido y mayor tiempo para su análisis.
*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.